みなさんこんにちは。ヒトカラメディアの木幡（@kohatabuilding）です。

自他共に認めるビル好き／ビルマニア、二児のパパ、年中BBQしているサマーボーイです。

趣味で作成している都心オフィス坪単価賃料マップ（以下、坪単価マップ）をツイッターでつぶやいたところ、Yahoo!ニュース記事やNewsPicks記事で取り上げていただくまでに至り、各方面からたくさんの反響をいただきました。

2021年1月にTweetした坪単価マップ

とはいえ、これも2021年1月時点の話。市場は刻一刻と変化しています。

今回の記事では、あらたに2021年5月に作成した最新版「坪単価マップ」から、個人的に感じた市場の変化や傾向をまとめました。

• ■目次

• 2021年5月版：坪単価マップについて

• ①築10年未満の物件に空室が増え、相場を引き上げている

• ②マーケットリーダーのハイグレードオフィスの空室が増え、相場が引き上がっている

• ③相場の安いエリアに内装付きオフィスが徐々に増え、相場を引き上げている

• ④再開発が進んでいる虎ノ門・神谷町エリアは相場が上がっている

• ⑤渋谷・新宿は主要エリアの中で特に空室が多い

• ⑥"安い五反田"が帰ってきたかも

• まとめ

2021年5月版：坪単価マップについて

今回の主役、こちらが2021年5月版の坪単価マップです。

一括にエリア相場と言っても、同じエリアといえハイグレードのS級ビル、築浅・築古の物件などなど物件ごとに価格差がとてもあります。空室増加の影響で様々な物件が増えたので相場がわかりづらくなることもあるため、今回は2種類の坪単価MAPを作成しました！

【築浅・S級ビルを含めた坪単価マップ】

画像クリックでリンクが開き、データをダウンロードできます

【築浅・S級ビルを除いた坪単価マップ】

画像クリックでリンクが開き、データをダウンロードできます

※築浅＝築10年未満竣工のオフィス

※S級＝ランドマークビルや超高層ビル（S級ビルしか無いエリアはそのまま）

※「◯％ down」は築浅・S級ビルを含めた相場との比較

ちなみに、この坪単価マップは2021年5月現在で100-300坪の募集中オフィス、592棟を対象に全部調べたデータをもとに作成しております。新年度を迎えて賃料改定されたオフィスも増えましたが、それらの賃料も反映した最新版と考えてくださいませ。

それでは、最新版「坪単価マップ」から木幡が読み取った市場の変化や傾向を説明していきます！

①築10年未満の物件に空室が増え、相場を引き上げている

全体的に、築10年未満の物件の空室が増えています。

築10年未満のオフィスは当然ながら賃料が高く、コロナの影響があってか築浅オフィスに入居されていた企業さんの解約が増えました。なかでも、複数フロア借りていた企業さんが、フロアの部分解約をしたケースが多いです。

このような築浅物件は相場同等の賃料まで下げられず、必然的に相場よりも高くなります。これが借手の予算となかなか合致せず、マーケットに残る要因となっているようです。

一方で、拡張移転をする企業さんも非常に増えています。コロナ前より比較的安価で築浅オフィスを選べて移転できるチャンス！とも捉えられそうです。

②マーケットリーダーのハイグレードオフィスの空室が増え、相場が引き上がっている

マーケットリーダー（＝不動産デベロッパー）の物件が高い！と言いたいわけではありません。所有している物件が多いため、空室が増えているんですね。

物件の立地は一等地、ビル設備の充実さとハイスペックということもあり、言わずもがな賃料は高めの設定です。これらのビルの空室が増えたことで、相場の引き上げに影響しています。

③相場の安いエリアに内装付きオフィスが徐々に増え、相場を引き上げている

以前から居抜きオフィスや内装付きオフィスのニーズは高まっていましたが、コロナ禍が引き金となりニーズが爆発（急上昇）しています。これに伴い、内装付きオフィスの市場が動きを見せています。

ちなみに、内装付きオフィスとは、貸主が費用負担して内装が出来上がった状態で貸し出すこと。会議室が完成していたり、備え付けの什器が用意されていたりと、借主は内装費用が掛からず入居できるのでコストパフォーマンスが非常に良いことが特徴です。

一方で、内装付きオフィスは内装費用を貸主が負担する分、賃料を相場より高くして貸し出されています。これが相場引き上げに影響しています。

参考写真）内装付きオフィス

ちなみに、ヒトカラメディアでは居抜き退去の支援もサポートしています。お気軽にご相談くださいね。

④再開発が進んでいる虎ノ門・神谷町エリアは相場が上がっている

再開発が進む虎ノ門・神谷町エリア。虎ノ門ヒルズ駅ができたり新しいビルがどんどん増えてます。古いビル（安い）が壊され、新しいビル（高い）が建つ。スクラップアンドビルドですね。

新築も含めて築浅の物件が募集物件の3-4割ほどを占めているので、その影響もあって相場が上がっています。

（参考：「虎ノ門ヒルズ」が拡大・進化。3つの大規模プロジェクトと地下鉄新駅の一体的都市づくり）

⑤渋谷・新宿は主要エリアの中で特に空室が多い

コロナ以降オフィスについて様々な記事が出ていますが、渋谷・新宿エリアは特に空室が増えてます。

コロナ前は、賃料高騰が特に目立った渋谷・新宿エリア。その反動もあって空室が増えたのか、渋谷の場合はベンチャースタートアップ企業が多いから空室が増えたのか、このあたりはまだ調べられてませんが気になるところです。

また、最近では空室が増えて相場が下落した渋谷エリア内で、拡張移転を希望されるベンチャースタートアップが増えてます。

こちらの記事でも、渋谷・新宿エリアの動向について触れているのでご参考ください（ヒトカラメディア編集部）

⑥"安い五反田"が帰ってきたかも

ベンチャー・スタートアップ界隈の方は、五反田バレーという言葉を耳にした方も少なくないはず。

５〜６年前の五反田はビジネス街という印象を持たれず、空室物件がとても多く賃料も非常に安いエリアでしたが、ここ数年でベンチャースタートアップが続々と五反田に集まり、五反田バレーというムーブメントも起こりました。

ヒトカラメディアも、いくつもの企業さんの五反田へのオフィス移転を担当させていただきました。また、これらの実績から、当時たくさんのメディアさんに取材して頂きました。

（Abema TV：夜のイメージから一転、五反田がネットベンチャーの一大拠点になったワケ）

（BUSINESS INSIDER：[保存版・五反田バレーMAP]ベンチャー50社集結｢社名Tシャツ｣族に会いまくる街）

五反田バレーというムーブメントの影響から五反田に移転される企業が増え、このエリアの空室は減少、賃料相場はどんどん上がっていました。具体的には、坪1.5万円→坪2.0万円ほどの相場上昇がありましたね。

ところが今回の調査で、今の五反田は「空室が増え」「相場も下落傾向」というデータが出てきています。

五反田バレーの再熱があるかもしれません。個人的に、五反田はおすすめです！

まとめ

2021年4月で新年度の節目を機に、賃料改定して値下げしたビルも多く見受けられ、全体的に相場は下がっています。ただ、よく見るとエリアごとに差が出ています。①〜④のように賃料が高いビルと安いビルの差がとても激しいことが、今回の坪単価マップで読み取るべき重要なポイントです。

また、この坪単価マップを活用する上で気をつけなくていけないことは、「エリア相場はあくまで平均値データに過ぎない」ということ。

オフィスの移転先を検討する際に、エリア相場をひとつの参考値として参考にするのは良いのですが、なにがエリア相場に大きく影響しているのかを見定めることも重要です。現に、物件ごとに見ていくと価格差があることが顕著にわかります。

「相場が高いエリアだけど、駅から離れてる物件は非常に安い」という掘り出し物もあったり、「賃料は高いけど、長期フリーレント（賃料無料期間）など特典あり」という物件があったり。

これらの詳細の相場情報は、日々刻々と変化しています。相場のご相談がありましたらお気軽にご連絡下さい！

今後もオフィスマーケットから目が離せません！