その①： 図面に惑わされない。資料を鵜呑みにしない。

木幡大地（以下「木幡」）：まず、内見に行く際の心構えとして「図面に惑わされない」「資料を鵜呑みにしすぎない」ということをまず伝えたいですね。手元にある資料と現場が違っている、ということはよくありますし、図面から想像するのと実際に見てみるのとでは全然違います。

ネット面積とグロス面積って聞いたことありますか？ネット面積はトイレやエレベーターなどを除いて実際に執務スペースとして使える面積のことで、グロス面積は給湯室、廊下、エレベーターホールなどの共用部を含めた“全体面積”のことです。資料に記載されている面積がグロスなのかネットなのか明示されていないケースもあり、資料では希望の坪数だったとしても、実際に内見してみたらすごく狭く感じた・・・ということもありますし、その逆の可能性もあります。

その②： 水回りは念入りにチェック。トイレまでの導線も確認しよう

尾崎晃太朗（以下「尾崎」）：僕が内見時に必ずチェックしていただきたいのは水回りや共用部分ですね。特にトイレに関しては、状態や細かな機能までは資料からは分かりません。また、トイレそのものだけでなく、トイレまでの導線や位置もきちんと確認しておきたいところです。あと個数も話題によく出てきます。女性の従業員が多い企業ですと、移転後に「トイレが遠い」「トイレの数が少ない」といった意見が後から出てきてしまう場合もありますからね。

蓑口秀一郎（以下「蓑口」）：それに関連して言うと、トイレなどの共有部の清掃をビル側が行うのか、テナント側で行うのか、というのも内見時に確認しておいた方がいいですね。もっと言うと、自分たちで清掃する場合でも依頼する業者をテナント側で選べるのか、オーナー指定の業者になるのかは物件によって異なるのでそこもチェックしておくべきですね。

その③： エレベーターの混み具合はオフィスの使い勝手に直結する

上岡貴弓（以下「上岡」）：私はエレベーターの台数や混み具合も内見時にチェックしておくことをおすすめします。お昼の時間帯にエレベーターが混んで長時間待たされる、という場合もなくはないですからね。心配な時は内見する時間帯をお昼頃に設定して、実際の混み具合を見てみるのも良いかもしれません。

前田勇輝（以下「前田」）：混み具合といえば、フレキシブルオフィスへの入居や移転を検討する場合は、ラウンジや会議室の混み具合、稼働率、予約の取りやすさも内見の際にちゃんとチェックしておくべきですよね。会議室やフォンブースがたくさんあってもぜんぜん予約ができない・・・となると致命的です。

その④： オフィスレイアウトを大きく左右するエアコンの位置も要チェック

蓑口：内見の時にはエアコンの数とその位置もしっかりチェックして欲しいところですね。たとえば、エアコンがもともと4基付いていたとしても、付いている位置によって会議室の作り方やゾーニングに縛りが出てきます。もちろんエアコンの移設や分岐は可能ですがコストがかなりかかってしまいます。フロアの中央にドーンと吊りエアコンがあったりすると、フロアを中央で分割して半分を執務室、もう半分を会議室に・・・みたいなことも難しくなったりしますしね。エアコンって、オフィスのレイアウトにかなり影響を与えるものなので、内見時にはレイアウトを想定しながらその位置もしっかり確認して欲しいです。

その⑤： ”天高”は数字だけで判断すると危険！？

上岡：オフィスビルの天高は、一般的な物件だと2500～2700mmが多く、古いビルだと2400mmのところもそこそこあります。天高を物件選びのポイントにされている方はけっこういて、「2500mm以上は欲しいです」とおっしゃる方もいらっしゃるんですが、天高は一概に数字だけで判断できないものなので、そこは要注意ですね。

木幡：そうなんですよね。間取りがすごく細長かったりすると天高が2700mmあっても低く感じるし、逆に2500mm以下でも窓面が広く全開になっているとまったく低く感じなかったりする。天高に関しては本当に内見でないと判断できないので、資料の時点で厳しく判断しすぎない方が良いと思います。

その⑥： ビルの管理状態はココを見ればわかる！

木幡：オフィスの専有区画以外のところも内見時にしっかり見てもらいたいなと思うのですが、ビルの管理や清掃が行き届いているかどうかは、私は“通用口”でわかるんじゃないかなと個人的に思っていて必ずチェックするようにしています。通用口は頻繁には使わないし、あまり人目につかない場所でもありますが、そういった場所がどのくらいキレイかでビルの状態が判るんじゃないかと。内見をする際、オーナーさんやオーナーが依頼している管理会社の方が「時間外の時はここを使ってくださいね」と言って、通用口を案内してくださる時があるのですが、その時にも必ずチェックして、このビルの清掃と管理のレベル・・・もっと言うと、オーナーさんがこのビルをどのくらい大切にしているかをそこで見るようにしています。

その⑦： 「テストフィット」や「サンプルレイアウト」を活用する

前田：物件を絞り込んでいく際の有効な手段として、“テストフィット”を活用するのもおすすめです。テストフィットとは、検討している物件にどのくらい席数を入れることが出来て、どんなレイアウトが実現できるのかをシミュレーションしてみることです。ヒトカラメディアでは社内に内装設計チームも施工チームもいるので、お客さんの要件に沿うテストフィットをすぐに作成できたり、工事が可能かどうかの確認もできます。ぱっと見、レイアウトが難しそうな物件でもテストフィットをしてみると意外と使いやすいことに気づいたり、理想とするゾーニングにフィットしたりもします。テストフィットを作成しながら物件を比較検討していくと、より精度の高い判断ができるように思います。

上岡：オフィスの規模ごとにヒトカラメディアが独自で作成している“サンプルレイアウト集”もけっこう喜んでもらっていますよね。どんなオフィス空間になりそうかまずはイメージ掴みたい、どのくらいの席が確保できそうかザックリ知りたい、という時に役に立つので私は初回の打ち合わせでもよく使っています。お客さまの中には会社のオフィス移転を初めて担当される方も多いですし、そもそもオフィスの移転と住居の移転では同じ内見でもチェックしなければいけないポイントがぜんぜん違います。図面や資料だけ、もしくは何にもない空っぽの空間を見ただけは判断が難しい時がたくさんあるので、さまざまなアプローチ法と判断材料を私たちの方でしっかりご用意しながら、より“未来の働き方”がイメージできる内見をご案内できたらと思っています。

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取材・文／ヒトカラ編集部