こんにちは、企画営業チームの小林です。

withコロナでの働き方が求められる昨今のオフィス市場。2020年頃から、フレキシブルオフィスや内装付きオフィスを移転先に選ぶ企業が増えています（特に30名規模の企業に人気があります）。

ですが、フレキシブルオフィスや内装付きオフィスは、契約形態しかり空間の特徴しかり、今や多種多様なバリエーションが展開されています。

入居先のオフィスの特徴を押さえていない故、「入居後にメリットをあまり活かせていない」との声もちらほら耳にします。

では、どのようにオフィスを選べば失敗しないのでしょうか？

これまでの経験と市場の考察から、失敗しないオフィスの選び方をお届けいたします。

「そもそも、フレキシブルオフィスってなに？」という方は、こちらをどうぞ。https://drive.google.com/file/d/1jIFjM0VwIEc8liZteLSbRv7zuZRO3iIv/view

そもそも、フレキシブルオフィス・内装付きオフィスの人気具合は？

ヒトカラメディアがオフィス仲介した成約実績の割合を見てみましょう。

この2年間でフレキシブルオフィスの成約実績の割合が約14%増えました。

また、内装付きオフィスは2020年頃から現在まで根強い人気を保っています。

対して、通常オフィス（入居に伴い内装工事が必要なオフィス）の割合が約13%減っているところにも注目です。

実際に、オフィス移転の相談をいただく際の現場の会話にも変化が現れています。

1年前では、「フレキシブルオフィスってなんですか？」という質問が多かったのに対し、最近では企業様側から「フレキシブルオフィス」「サービスオフィス」をすでに候補として検討していることも非常に多くなりました。

ますます多様化している、フレキシブルオフィス

これらの人気に応えるように、数多くのフレキシブルオフィスが登場しています。

出典：「フレキシブルオフィス市場調査2022」（ザイマックス不動産総合研究所）

一口に「フレキシブルオフィス」と言っても、オフィスによって設備面の特徴や契約形態が異なり、ブランドごとに別カテゴリのオフィスと考えてもよいほど違いがあります。

こちらは、株式会社AnyWhere様が作成されたコワーキングスペースのカオスマップ。このカオスマップからも読み取れるよう、オフィス市場には様々なフレキシブルオフィスのブランドも登場しています。

出典：世界のコワーキングサービス カオスマップ 2022年5月版（株式会社AnyWhere）

今回は、ひとつの契約に対して利用できる拠点数に着目し、大きく２タイプに分類して考えてみます。（一括りにするには多少強引ではありますが...ご容赦ください）

多拠点型フレキシブルオフィス

多拠点の利用が可能な【多拠点フレキシブルオフィス型】の場合、拠点そのものを「選べる環境」とし、ABW（Activity Based Working）志向で設計されている施設が多く見受けられます。

単一拠点型フレキシブルオフィス

対して、【単一拠点型フレキシブルオフィス】は、シリーズ展開されていない独自のコンセプトや雰囲気、特徴を兼ね備えていることが施設の強みであることが多いです。

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加えて、オフィスの特性が変われば入居する企業も自ずとフィルタリングされ、場の雰囲気や空気感にも差が生まれます。

これらは、オフィス設備や契約形態ほどではありませんが、働く場を選ぶ指標として、ある程度考慮すべき点となります。

徐々に盛り上がりを見せる、内装付きオフィス

比較的、高い品質の内装を備えていることが多いフレキシブルオフィス。これに相応する内装を実現したい、ただ専有のオフィスを構えたい。

このような背景から、フレキシブルオフィスと並行して内装付きオフィスを検討する企業も増えています。

フレキシブルオフィスや内装付きオフィスを移転先として検討する上で、大きなメリットとして捉えられる初期費用の削減。

場所によってはデスクやチェアといったオフィス什器まで備えているところもあり、細かな出費も抑えることができます。

このマップは、2022年6月時点での内装付きオフィス（都内の30～60坪規模を対象）の賃料と物件の分布を整理したものです。

この1年ほどの傾向として、東東京エリアに内装付きオフィスが数多く登場しました。またそれに伴い、成約件数も顕著に伸びています。

渋谷や表参道エリアから移転する、という事例もあります。テレワークを活用したワークスタイルの普及や、東京東側のエリアでの内装付きオフィスの供給が多い故の好条件で契約しやすい事情が、人気の理由と考えられます。

＜ミニコラム＞

内装付きオフィスの場合、通常オフィスで最も価格の高い銀座・丸の内エリアよりも、渋谷・恵比寿エリアが高価格。新宿エリアや六本木エリアは比較的リーズナブルな設定だったりと、通常オフィスとの違いも見受けられます。

内装付きオフィスの懸念とすると、東京の西側エリアに数がすくないこと、需要に対して100坪を超える物件がまだまだ存在しないことが挙げられますが、これらの登場には今後期待していきましょう。

まず、タイプごとにオフィスの特徴を捉えよう

さて、本題です。

一般的なオフィスに加え、フレキシブルオフィスや内装付きオフィスという選択肢が広がったいま、どのようにオフィスを選べば良いのでしょうか。

今回、この記事を作成するにあたって、オフィスのタイプと働き方のニーズを照らし合わせたイメージ図を作成いたしました。

まずはこちらの図を見ていただき、それぞれのオフィスの特徴を把握しましょう。

企業が求めるニーズを縦・横それぞれの軸とし、具体的なニーズをハッシュタグとして図にプロットしました。

• 【横軸】■ エンゲージメント　：エンゲージメント、帰属意識を高めたい

• 【横軸】■ 業務効率　　　　　：アウトプットの品質や効率を高めたい

• 【縦軸】■ 自社カルチャー醸成　：企業文化、コミュニケーションの高めたい

• 【縦軸】■ 他社とのコラボレーション　：社外プレイヤーとのコラボを促進させたい

この対し、オフィスを４つのタイプに分類し、重ね合わせたものがこちらです。

• 【内装付きオフィス】

• 【多拠点フレキシブルオフィス型】　

• 【単一拠点型フレキシブルオフィス】

• 【一般オフィス】

自社カルチャーの醸成に注力するなら、内装付きオフィス。

「内装付きオフィス」の特徴は、一般オフィスと同じように専有空間を持てることです。

たとえば、社内交流イベントを開催したり、全社MTGを定期的に開催するなど、自社カルチャーの醸成を注力したい場合は、内装付きオフィスが有力候補となります。

内装付きオフィスといえど、コミュニケーション重視か、業務効率重視か、オフィスごとに設計志向に差がありますので、見極めが必要です。

業務効率を高めるなら、多拠点型フレキシブルオフィス。

アウトプットの品質向上や効率UP、業務効率の向上を求める場合、多拠点型フレキシブルオフィスが有力候補になることが多いです。

傾向として、シリーズ展開されている多拠点型フレキシブルオフィスでは、会議室のほかWEB会議スペースや集中ブースなど、リッチな設備を有している施設が多く見受けられます。

また、施設の受付で来客対応してくれるなど秘書サービスがあるところも。できるだけ作業に集中できる環境が整えられていることが多いのが特徴です。その他営業マン、外出するメンバーが多い会社アポイントからの移動含め、効率よく働けるという点も活用例として見受けられます。

単一拠点型フレキシブルオフィスは、コミュニケーションがポイント。

一方で、単一拠点型のフレキシブルオフィスの強みは、施設内でのコミュニケーションの発生のしやすさです。

キッチンやカウンタースペースがあったり、ランチから軽いミーティングまで対応できるオープンなスペースがあったり。また、明確な施設コンセプトのもとコミュニティマネージャーが入居者を紹介してくれるなど、人と人との接点を生み出す仕掛けを密に設計している施設が多く見受けられます。

また、他の施設と差別化できるエッジのある空間デザインであることも多く、それ故に"気の合う"入居者が集まるコミュニティが生まれやすいことも特徴です。

全方向を極めたい場合は、一般オフィスでイチから設計を。

どの軸においても機能を極めようとすると、広さや立地制限、内装計画が限りなく自由に設計できる一般オフィスが最適解かと思います。

組織の特徴によって、適切なオフィス要素が変わる

さらに、オフィス選びを深く考えてみます。

実際に訪問した企業様の声を集めてを分析した結果、社員の成熟度の分布を考慮したオフィス選びが重要だと気づきました。

若手の割合が多い組織の場合

若手の割合が多い組織の場合、「在宅勤務によって伸び盛りの若手社員が落ち込んでしまう」という悩みに直面するケースを多く耳にします。

※私はライフコーチとしても活動しているのですが、実際にコロナ禍でコーチングサービスは伸びています。

この問題を解決するには、エンゲージメントを高めることがポイントとなります。

自然体で自分自身のことをオープンに話せる対面時間を充実させること、具体的には雑談が生まれる環境が必要です。

例えば、みんなでピザを頼んでランチができる広いラウンジがあったり、ドリンク飲み放題のカフェバーが併設されていたり。

コミュニケーションを促す環境があることで、自然と交流が発生し、エンゲージメントを高めることができ、出社する理由が生まれます。

これに関しては、オンラインの場よりもオフライン環境のほうが適した環境を生み出しやすいといってもいいかと思います。テレカンブースがたくさんあっても、若手はそこに魅力を感じづらいのです。

※もちろんオンラインでも実現できますが、ざっくばらんに何でも話せる環境づくりの工夫が必要です。

ベテラン層が厚い組織の場合

一方で、ベテラン層が厚い組織は、業務効率を重要視する傾向がありました。

自分のテリトリーをしっかりと把握し業務を遂行するベテランともなると、アウトプットこそがコミュニケーションの主題となってきます。

求める環境も前者とは異なり、しっかり「アウトプットor自身のミッション」に集中できることを重要視します。

具体的には、静かで広い作業エリア、機能性の高いモニターやチェア、心地よいBGMと良い香りが重要なんて声も挙がってきます。

また、自宅からアクセスしやすい場所、おいしいランチが食べられる場所、といったニーズも高まります。

となると、オフィスとしてはクリエイティブを高める機能が揃いパフォーマンスが最大限発揮できる環境がおすすめです。

目的に合わせて場所を使い分ける、ABW志向のオフィスが適しています。

企業が求めているニーズを整理して、最適なオフィスを選ぼう

フレキシブルオフィスや内装付きオフィスは、5年前ではほぼ事例のなかった新しいオフィス移転先の選択肢と言えます。

その一方で、特徴を押さえずに価格やイメージだけで選んでしまうと、まだまだミスマッチが起こりうる選択肢です。

数多くのフレキシブルオフィスが登場したことで、各社価格競争になっている市場背景もあり、価格優先で選んでしまうと「安く移転できた」で終わってしまうことも。

実際にオフィス選びの現場ではお客様から「思ったよりも機能を使いこなせていない」「席数はそんなに必要なかった」などの声も耳にしています。

それぞれのオフィスの価格以外の特徴を理解した上での精度の高い判断が、満足のいくオフィス移転を実現するのです。

まとめ

「フレキシブルオフィス」や「内装付きオフィス」を選ぶだけでなく、企業のワークスタイルとオフィスの特徴を理解した、精度の高いオフィス選びが大切です。

オフィスは企業としての成長を支える大きな要素。

価格や立地条件はもちろん重要な点ですが、企業カラー、メンバーの現状、今後の展望などの細かな部分を踏まえて擦り合わせることが、日々のパフォーマンスにも直結します。

ヒトカラメディアでは、企業様の志向やワークスタイルを丁寧にヒアリングし、より適したオフィス探しをお手伝いしています。是非お気軽にお問合せください！

編集：照屋有理子・ヒトカラメディア編集部