原状回復費は、「オフィス移転プロジェクト費用」として計算しましょう

賃貸住宅を退去する際、よく敷金から「クリーニング代」が差し引かれますよね。原理は一緒で、オフィスを退去する際も、契約時に預けていた敷金からオフィスの状態を元の状態に戻すための費用「原状回復費」が差し引かれます。

オフィス移転の場合、「新オフィスの契約金」「新オフィスの内装構築費」に目が行きがちですが、退去する現オフィスにもお金がかかります。借りたオフィスを元の状態に戻す「原状回復費」です。

相場はビルや内装の状況によって異なりますが、相場としては2〜6万円／坪の範囲内。50坪（25人ほど入るオフィススペース）だと、4万円／坪計算で原状回復費として200万円が差し引かれることになります。

当然、天井をスケルトン化していたり、既存のビル設備に干渉するような内装にしていたりすると、原状回復費が相場よりも高くなります。内装を作りこむ際にはそのあたりも配慮が必要です。

また、もうひとつ注意しておきたいのが「償却」という概念です。

こちらは入居する際の契約書に「償却：2ヶ月」といった形で盛り込まれる内容になりますが、要は「退去する際、敷金から2ヶ月分は返金しません」ということになります。オフィス契約の際には、償却があるのかないのかは注意深く見る必要があります。

この償却にも2パターンあって、ひとつは「礼金」のように単純にビルオーナー側に支払うお金、もうひとつは「原状回復費に充てますよ」というパターン。後者なら納得できますが、前者の場合は、借りる側としては何もメリットないですね。契約前にしっかりと確認しておくことが必要です。

まとめると、「預けた敷金−原状回復費−償却分＝返ってくる金額」となります。

冒頭お伝えしたとおり、退去時に契約書を読みなおして「ゲッ！」とならないよう、契約前にしっかりと確認しておきたいポイントです。これからオフィス移転を検討されている方こそ、「敷金がどのようにして返還されるのか」はしっかりと押さえておきましょう。

原状回復が終わるまでが契約期間内

借りている住宅を退去するとき、退去後に部屋のクリーニングがありますよね。オフィスの原状回復もそれに近しい作業ではあるのですが、住宅とは明確な違いがあります。それは「原状回復が終わるまでが契約期間内」であるということです。

これが何に影響するかというと、新しいオフィスに引越しするタイミングと退去日の間に、原状回復を行う期間を設定する必要があります。

退去日や契約開始日などを決める際に、考慮しておかないと危険なポイントです。ここ、覚えていて下さい！

（基本的には担当されるオフィス仲介業者の方がフォローしてくれると思います）

原状回復にも交渉の余地は……ある！

たとえばオフィスを借りて内装を作りこむ際に、天井を抜いて開放感あるオフィスに仕上げたケースを考えます。

このオフィスを退去するとき、「原状回復義務」のルールに則れば、抜いた天井を元通りに戻す必要があります。当然ここにも工事費用がかかるわけですが、「天井が抜かれたオフィス」ってある人にとっては魅力的に映りますよね？ つまり、考え方によっては「物件の価値を上げる要素」になり得るわけです。

このあたり、人や会社ごとに捉え方は各々違うわけですが、次に募集をかける際に有利に働く要素になるのであれば、オーナー側も「そこはそのまま残してもよいですよ」となる可能性があります。

あくまで可能性。可能性ではありますが、そういう力学が働くことも覚えておいて損はないはずです。

まとめ

オフィス移転のわりと最後の最後に登場する「原状回復」の実態は、移転日よりも数ヶ月前に行う「解約予告」から既に大きく関わりがある重要な行程のひとつです。

• 「原状回復費用」は、オフィス移転プロジェクト費用として計算する

• 原状回復が終わるまでが、契約期間

• 交渉による「居抜き退去」を実現できれば、プロジェクト費用を大幅削減

これらの、知っておきたい3つのポイントをぜひ押さえて、しっかり予算管理することがプロジェクト成功には欠かせません。

適切なタイミングで交渉による「居抜き退去」が実現できれば、オフィス移転プロジェクトの費用面でも、大幅なコスト削減にもなります。先手を打って、賢い移転を実現しましょう！