Press release

2019年2月22日
株式会社ヒトカラメディア

1年間空室だった物件を坪3,000円アップで1ヶ月で成約!

「テナントに選ばれる内装付きオフィス」の企画作りをご紹介!

株式会社ヒトカラメディア(本社:東京都目黒区、代表取締役:高井 淳一郎、以下:ヒトカラメディア)の企画開発部は、1年以上の空室が続いていた青物横丁にあるオフィスビル『ペガソ21南品川ビル』の7階・50.77坪のフロアを、オーナーとテナント双方にメリットのある「内装付きオフィス」にし、工事完了後およそ1ヶ月という短期間で、既存の募集時から“賃料単価を坪3,000円増額した成約”を実現しましたので、お知らせいたします。

 

▼物件概要
ペガソ21南品川ビル(東京都品川区南品川)は、京急電鉄「新馬場」駅と「青物横丁」駅のおよそ中心に位置する9階建てのオフィスビルです。乗り入れは京急線の1路線のみで、オフィスビルと住宅が入り混じるエリア。第一京浜の大通り沿いですが、建物の裏手は線路を挟んで墓地という立地です。

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概要
所在地 :東京都品川区南品川2-2-5
交通  :京急本線「青物横丁駅」 徒歩4分
京急本線「新馬場駅」 5分
構造規模:鉄筋鉄骨コンクリート造 10階建
竣工  :1990年3月

対象フロア
階数  :7階
募集面積:50.77坪

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▼ヒトカラメディアの企画作り

①入居テナントを想定し、ターゲットを絞った企画設計
ヒトカラメディアは法人向けにオフィス移転のパートナーとして、オフィス仲介から内装構築まで一気通貫でサービス提供しております。
そこで培った入居テナントがオフィスに求める要件や空間作りのノウハウを活かして、コンセプト設計を行いました。「ペガソ21南品川ビル」を求めている企業を徹底的に想定し(下記イメージ参照)、“社員の滞在時間が長くても、居心地の良いオフィス”を意識したオフィスデザイン”を立案。食事や簡単な打ち合わせが行える“リフレッシュスペース”を充実させました。

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②オフィス内装を先に作り込むことで、テナントに選ばれるオフィスに変貌させる

内装付きオフィスは、上手く活用すれば入居テナントとオーナーの双方にメリットを生み出すことが可能です。

【入居テナントのメリット】
・初期の内装費用を抑えられる
・都心よりも割安な賃料でオシャレな内装のオフィスにすぐに入居できる
・内装造作の手間を削減出来るため、オフィス移転にかかる時間や人件費などのコストを削減することができる
・退去時に内装造作を壊し元に戻す箇所が減るため、原状回復費用を抑えられる

【オーナーのメリット】
対抗物件との差別化が図れることで、
・早期テナントリーシング
・賃料単価UP

また、今回はオーナー様から「内装造作はオーナーが用意したもので退去時に壊す必要がない。基本的には床・壁・天井の塗りと張り替え、その他設備の清掃、テナントが用意した什器備品の撤去のみであれば、敷金も低く設定していいでしょう」という提案もあり、敷金4ヶ月に設定しました。(ただし保証会社の加入は必須)
オフィス内装を作り込むという手法で空間的な強みだけでなく、条件面もテナントが選びやすいオフィスへと変貌させることが出来ました。

 

③物件とエリアの魅力が伝わる募集資料と独自のリーシング

より一層、物件の魅力を伝えるべく、ペガソ21南品川ビルにおいて作成した資料は計7枚の構成。
物件の魅力が伝わるように内装のイメージパースや写真を掲載することはもちろん、巻末には「好きですあおよこ!」と称した”エリアの魅力を伝える資料”を加えました。「どんな情報を誰に届けたいか」を徹底的に考え抜くことでマイソク形式の募集資料よりも惹きつける募集資料に仕上げています。
「好きですあおよこ!」内には、事務所を構えていれば必ず行き来をする銀行・郵便局・昼食スポットだけでなく、周辺の歴史やお祭り情報などにまで及ぶ充実した内容でエリアの埋もれた魅力を引き出しました。

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この他にも弊社独自の物件情報サイト「スイッチオフィス(https://switchoffice.jp/)」において「居抜き・内装付き物件」カテゴリーでの物件情報掲載、居抜き・内装付き物件の情報を求める顧客への情報配信を行いら、募集開始から成約日まで、日に1件以上問い合わせのある人気物件となりました。
今回は内覧会当日に仲介会社様といらっしゃったお客様からのお申し込みを受領し、成約に至りました。
入居テナントは北品川からの拡大移転で、ITシステム開発や運営保守を行なっている企業様で、ヒトカラメディアが想定していた入居企業のイメージ像と重なる結果となりました。

 

▼まとめ

物件のバリューアップは一時的な賃料の高単価化はもちろん、次の募集時の賃料単価にも影響を与えることが可能な施策です。特に、今後の市況において空室物件の減少が頭打ちになってしまうことが予想される中、現在リーシングに困っていない物件においても、今後、「賃料単価の値引き」や「フリーレント」に頼らない施策を打ち出していくことが長期的なビル経営において有効な手段の1つになり得るかもしれません。

入居企業のイメージを構築し、「テナントに選ばれるオフィス」のプロデュースをヒトカラメディアがお手伝いいたします。
物件の空室改善や賃料単価の向上にご興味をお持ちのオーナー様、ぜひお気軽にご相談ください。
満室物件においても、今後のビルを取り巻く環境に合わせた長期的なご提案を行うことが可能です。
様々な事例を用いてご説明させていただきます。初回ご相談は無料です。

電話:03-6455-1940(営業時間:10:00-19:00)
メール:kaihatsu@hitokara.co.jp(24時間受付:3営業日以内に返信いたします)

 

【前回のレポートはこちら】
「低コストでリノベーション 早期リーシングに成功!ヒトカラメディアの“原状回復+1”「メリス五反田2階」」
http://hitokara.co.jp/report_melisgotanda/

◆ヒトカラメディアについて

商号       : 株式会社ヒトカラメディア HITOKARA MEDIA INC.
代表者      : 代表取締役 高井 淳一郎
所在地      : 〒153-0043 東京都目黒区東山1-5-4 KDX中目黒ビル 5階
設立       : 2013年5月15日
事業内容     : オフィス移転サポート事業、空間プランニング、ビルオーナー支援
宅地建物取引業免許: 国土交通大臣(1)第8878号
資本金      : 3,000,000円
公式サイト    : http://hitokara.co.jp

 

◆本件に関するお問い合わせ先
株式会社ヒトカラメディア
企画開発部
電話    : 03-6455-1940(営業時間:10:00-19:00)
ファックス : 03-6712-2360
メール   : kaihatsu@hitokara.co.jp(24時間受付:3営業日以内に返信いたします)