期限が来たらどうなるの?「定期借地権付き」マンションのメリット&デメリット

「あれ、このマンション安いな」。そう思ってよく広告を見てみると、「定期借地権付き」と書いてあることがあります。通常のマンションに比べて制限があることは、なんとなく想像できます。でも、一方で2008年のシティタワー品川のように「倍率17倍」といった人気の定期借地権付きマンションもありました。一体、定期借地権付きマンションって何? そのメリット、デメリットにも迫ります。

 

「定期借地権」付きマンションは50年後に更地に戻る

「定期借地権」は、平成4年にスタートした「借地借家法」で生まれた権利です。通常マンションを購入すると、土地も建物も「所有する」ことになりますが、定期借地権付きマンションの場合は、建物は「所有」し、土地は「借りている」状態です。

定期借地権の期間は50年以上という定めがあります。50年以上であれば自由なので、マンションによっては70年ほどの長い期間に設定されていることも。そして、この期間を過ぎると、建物を取り壊して更地にした上で、地主に土地を返却しなければいけません。

 

固定資産税の代わりに地代。普通のマンションとの違い

定期借地権付きマンションは、コスト面でも通常と異なります。まず、購入する際の一時金として、初めに次のものを支払う必要があります。

・保証金
賃貸契約で言うところの「敷金」のようなもの。土地を借りるにあたって最初に支払うお金です。土地を返すタイミングで基本的に返還されます。

・権利金
何十年も土地を借りることへの対価として支払うものです。

・(場合によっては)解体に備えた基金
解体にかかる費用を当初まとまった額払う場合もあります。

購入後のランニングコストとしては、毎月「地代」や「解体積立金」を支払うことになります。地代は2~3年ごとに消費者物価指数や固定資産税によって変動します。

固定資産税・都市計画税などの購入後にかかる税金も、「建物分に対してのみ」かかるという違いがあります。土地は借りているだけですので税金がかからず、そのかわりに地代を払っているのです。なお、建物分の税金に関しては、評価額の下降が顕著なため、通常のマンションより安くなる傾向にあります。

 

メリットはなんといっても価格の安さ

このように、通常のマンションとは異なる定期借地権付きマンション。なんといってもメリットは価格の安さです。通常のマンションに比べて物件価格が30~40%ほど安いと言われています。購入時の一時金を合わせて考えても、初期投資が少なく済むことが多いでしょう。本来だったら諦めていた都心の一等地に家を買うことも可能かもしれません。

また、購入価格が安い分、マンションを賃貸にまわすときには有利。同じ条件であれば、得られる利益が多くなることが期待されます。

 

住宅ローンが借りづらい?定期借地権付き住宅のデメリットは

一方で、デメリットもあります。初期コストの安さを考えればおトクになることが多いですが、地代、解体積立金などのランニングコストが余分にかかることは確か。

住宅ローンを組む際も、通常のマンションに比べて担保価値が低いため、借りられる金融機関が限られます。定期借地権の残存期間が減るにつれて資産価値も低くなる傾向にあり、売却には不利と言わざるを得ません。

また、一部では、20年、30年経って建物が老朽化しても、「いずれ取り壊すのだから」と修繕をしなくなるのでは、という心配の声も出ています。ただし、まだ定期借地権付きマンションが登場して50年経っていないため、取り壊しまでいったマンションはありません。最終的にどうなるか、例がなくわからないというのが現状です。

 

価格メリットとのバランスを考慮して

心配の声がある一方で、定期借地権付きマンションでは、「50年経ったら取り壊し」などと決まっているため、計画が立てやすいのではないか、という声もあります。いずれはどのマンションも建て替えが必要になります。建て替えには所有者の8割以上の合意が必要。老朽化しても建て替えができず、困っているマンションも存在するのです。逆に期限があるほうが、合意形成しやすいのではないか、という見方もあるのです。

老後までに住み替えを考えている、賃貸にまわすことを念頭においている人にとっては、定期借地権付きマンションは、いい立地に安く住めるチャンスです。デメリットもありますが、やはり価格の安さは魅力的。価格メリットとのデメリットとのバランスを考えたうえで、検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

【参考】
「弁護士ドットコムNEWS」http://www.bengo4.com/topics/1144/
(2015年5月5日アクセス)
「SUUMO」 http://suumo.jp/article/jukatsu/money/zei_seido/2308/
(2015年5月5日アクセス)
「CHARDONNAY」http://www.chardonnay.co.jp/teishak/merit2.php
(2015年5月5日アクセス)

ヒトカラメディア
ヒトカラメディア
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