独身で買うなら不動産投資と同じ視点で!?おひとりさまのマンション購入入門

賃貸に住んでいる人から、「家賃がもったいない」という声がよく聞かれます。確かに、自分の資産になる、自分だけの城が欲しいと思いますよね。心のよりどころにもなります。また、年金で家賃を払っていくのは大変ですが、家を購入してリタイアまでにローンを完済しておけば、老後も安心です。

しかし、単身で家を購入する場合、仮に永住するつもりでも、不動産投資の視点を持って物件を選んだほうがいいでしょう。人生どのように進むかわかりません。未来の自分を助け、安心して楽しいマンションライフを送るためにも、資産価値を考慮したマンション選びが重要なのです。

 

結婚するつもりがなくても、ライフスタイルの変化は訪れるかもしれない

今は、「結婚の予定がないし、買い替えることはない」と思うかもしれません。でも、購入した後に突然結婚が決まったというケースは多く見られます。結婚ではなくても、転勤や出向、転職などで職場が変わることもあります。親の介護が必要になり、引っ越しを余儀なくされるケースもあるでしょう。また、自分自身の住み心地として、今ベストな家が、老後も住みやすいとは限らないのです。

これらのリスクを考えれば、たとえ永住前提でも、住み替える可能性を考慮に入れて探すのが賢明です。

 

「売れば大丈夫」「貸せば大丈夫」の罠

引っ越しを余儀なくされても、「売れば大丈夫」、「貸せば大丈夫」という話をよく聞きます。でも、すべての物件にそううまく買い手、売り手がつくものではありません。売るには諸費用がかかりますし、安い価格でしか売れず、ローンの残債が残ってしまうというのはよくある話。貸すにしても、近年は空き家率が高い状況です。安い家賃でしか貸せなければ、ローンのほうが高くつくという事態もあり得ます。

例えば、車が趣味だから、都市に駐車場付きの2LDKの一戸建てを購入した、という場合。購入当初は夢のような暮らしができます。でも、その後結婚が決まり、子どもも生まれて手狭になり、手放すことになったらどうでしょう。都市部では、一戸建ての賃貸は家賃が高額になってしまい、なかなか借り手がつきません。売却するとなっても、都市部で家を探す高所得者層は、忙しい世帯が多い。手入れが大変な一戸建ては敬遠されてしまう傾向にあります。管理をしっかりしてくれて、駅から近い立地が多いマンションの方が、借り手・買い手がつきやすいものです。

こういった事態を避けるためにも、売却や賃貸にまわすことに備えて、資産価値の高い物件を選んでおきましょう。高く貸せる家なら、住み替え先の新居に住みながら利益を出すことも可能。高く売れる家なら、すぐに買い手がついて手放すことができますし、利益が出れば、次の家を買うときの資金に充てることができます。場合によってはグレードアップだって可能です。

 

資産価値の高い物件の条件とは?

資産価値が高い家を買うためには、「自分が欲しい」というだけで選ぶのでは不十分。特殊な間取りや、万人受けしないニッチなエリアを選んでしまうと、資産価値にはつながりにくいでしょう。不動産投資と同様に「みんなが欲しい」と思う物件のなかから選ぶのがベストです。

では、資産価値が高いマンションの、代表的な条件をご紹介します。すべてを満たすことは難しいかもしれませんが、探すときの目安にしてください。

【立地】
「資産価値は立地が9割」という専門家もいるほど、重要なのは立地です。「みんなが欲しい」と思う立地は、できるだけ都心より。また、駅から近いほど、リセールバリュー(資産価値の高さを示す指標)が高くなります。

ただし、そのエリアによって探されている分数が違います。5分以内で探す人が多い場合もあれば、駅の近くは商業施設ばかりで、15分以内で探す人が多いというケースもあります。歴史があり、ネームバリューのある住宅地であれば、徒歩分数に関係なく資産価値が高いケースも。どの程度の駅徒歩分数で探す人が多いのか、不動産会社の担当者に相談してみるといいでしょう。

【マンションの種類】
マンションの規模(住戸の数)は大きいほどリセールバリューは高くなると言われています。そのエリア内でのランドマークになりやすく、共用部が充実しているなどの付加価値があるためです。タワーマンションなら、さらに眺望の良さというメリットも加わり、資産価値が維持されやすいと言われています。

ただし、いずれも立地の良さがあってこそ。一部郊外の大規模マンションの場合、同じマンションで中古物件がたくさん出てしまって、資産価値が落ちやすいというケースもあります。あくまで駅前の再開発エリアや湾岸エリアなど、利便性が高いうえでの条件だと思ってください。

また、最近は地震の被害を気にする人も多くいますので、ハザードマップなどを確認して災害に強いエリアを選ぶことも重要です。

【広さ】
専有面積(住戸内部の広さ)は、狭めの30㎡台以下は最もリセールバリューが低め。次いで、ファミリーがよく住むような70㎡台~80㎡台も、供給が多いせいかリセールバリューが低めの傾向にあります。単身であれば、40㎡台~50㎡台を選ぶことが多いでしょうが、最もリセールバリューが高いのは50㎡台。50㎡を超えると住宅ローン控除も受けられますので、ねらい目でしょう。ただし、50㎡ギリギリだと、登記簿上の面積は50㎡を下回り、住宅ローン控除の条件に当てはまらないことがあります。担当営業マンによく確認しましょう。

なお、これは全体的な傾向なので、そのエリアの需要に広さが合っているかどうかの確認はお忘れなく。

【間取り・プラン】
間取りについても、あまり特殊なものだと敬遠される恐れがあります。そのエリアで一番売れやすい間取りプランを確認したほうがいいでしょう。

そのほか、「働いていてどうせ日中はいないから……」と日当たりをないがしろにすると、マイナスポイントに。日当たりのいい部屋を嫌がる人はあまりいませんので、考慮しておくに越したことはありません。

1階住戸もセキュリティ上、避ける人が多いです。ただし、専用庭が広い、十分な安全性が確保されているなど、プラスのポイントがある場合いは、この限りではありません。

【管理】
マンションの管理状態も重要です。管理状態が悪ければ、築浅の物件でも傷みが早く敬遠されてしまうことがあります。詳細なチェック方法はこちらの記事(「マンションは管理を買う?資産価値を高める「いい管理」の見分け方」)をご参照ください。

いかがだったでしょうか。購入後、いざ引っ越しをしなければならないときになって後悔しないように、ぜひ資産価値を考慮した家選びをしておきましょう。

余裕をもった資金計画で、資産価値が高いマンションを購入しておけば、住宅資金の目処もたって安心です。資産価値が高いマンションは、自分にとっても住み心地がいいことが多いもの。探していれば、「これだ!」と思う理想のマンションにきっと出会えるはずです。ぜひ、自分だけの城になる素敵な物件を見つけてください。

 

 

【参考】
SUUMO http://suumo.jp/edit/sumi_machi/2015/kanto/
(2015年5月7日)
三井住友トラスト不動産 https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2011_11.html
(2015年5月7日)

ヒトカラメディア
ヒトカラメディア
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