何かあったらどうすればいいの?中古マンションを買う前に知りたい保証の話

中古マンションの購入を検討するときに、不安になるのが保証のこと。
購入後に、シロアリ被害や雨漏り、給排水管の水漏れ、構造部分の腐食などの欠陥が発覚することもあります。こんなことがあったら、どうすればいいのでしょうか?
購入してから後悔しないために、中古マンションの保証について、しっかり確認しておきましょう!

 

中古マンションの保証は2~3ヶ月? 場合によっては「なし」のケースも

冒頭で挙げた例は、どれも普通に室内をチェックしただけでは気づかない欠陥。法律上では「隠れた瑕疵(かし)」と言います(「瑕疵」は、「欠陥」という意味です)。このような隠れた瑕疵の場合は、保証期間内なら補修費用の請求をすることができます。とても補修できないようなケースなら、契約を解除することも可能。ただし、事前に説明があった場合や、すぐに気付けるようなケースでは認められません。

新築マンションの場合は、「住宅品質確保促進法」により、構造の主要な部分については10年間の保証。その他の部分については「宅地建物取引業法」により2年間の保証をすることが義務づけられています。それに比べると中古マンションは不利。売主が不動産会社か個人かによっても異なりますが、それぞれ次のようになっています。

・売主が不動産会社の場合
「宅地建物取引業法」により、2年以上の保証が義務付けられています。大体最短期間の2年とすることが多いです。
※「住宅品質確保促進法」(10年間の保証)は適用されない。

・売主が個人の場合
「必ずこの期間は保証せよ」という義務になるような規定はありません。実際は、2~3ヶ月程度の保証とすることが多いようです。ただし、契約内容に「売主の瑕疵担保責任を免除する」などの記載があれば、一切保証が受けられませんので、ここは注意深くチェックしましょう。

売主が誰なのかによって、保証期間が随分変わってくるのですね。やりとりしている仲介会社を売主と勘違いし、保証が受けられると思い込んでいたというケースもありますので、ご注意を!

では、売主が個人の場合、何も対策は打てないかというと、そんなことはないので大丈夫。最近は中古市場が活性化しているため、さまざまな手が打たれています。順に見ていきましょう。

 

保険を使えば最大5年間、1000万円まで保証!

かつては新築住宅にしかなかった、住宅瑕疵担保責任保険(欠陥が発覚したときのための保険)ですが、近年は1戸単位の中古マンション向け商品も登場しています。

中古マンション向けの瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)では、建物の検査と保証が一体になっています。売主が個人の場合なら、第三者の検査事業者に検査・保証を依頼します。依頼するのは、売主側でも買主側でも、どちらでもOK。検査事業者が被保険者になり、保険会社と契約する、という流れです。

購入後に隠れた瑕疵が発覚した場合は、保険会社から検査事業者に保険金が支払われ、補修費用に充てられます。検査事業主が倒産してしまった場合でも、買主に直接保険金が支払われるので、安心です。

ただし、対象となっている瑕疵は、構造部分、防水部分、給排水管路の部分。シロアリなどの被害は対象になっていないことに注意が必要です。2010年に始まったばかりの制度で、国土交通省も保証範囲の拡大を推進していますので、今後にも期待したいところ。

保険の期間や保証金額は選択できますが、最大5年間、1000万円まで保証されます。保険料と検査料は、合わせて10万円前後となるようです。高額と思うかもしれませんが、安心が買えることを考えると、十分に検討すべきでしょう。

また、中古住宅の場合は、売買価格の交渉が可能な場合もあります。売主にとっても、後から欠陥が発覚するのは大問題。既存住宅売買瑕疵保険や、次に説明するホームインスペクション分の費用を値引きしてもらえないか、という相談を一度してみるのもアリでしょう。

 

ホームインスペクション(住宅診断)も利用者が増加中

アメリカでは広く普及しているホームインスペクション。民間の業者に依頼して、購入前に住宅を検査することができるサービスです。中古マンション向けのプランもあり、近年日本でも利用者が増えています。

タイミングとしては、申し込みをしてから売買契約までの間に行うのが一般的。ホームインスペクションの場合も、依頼主は売主でも買主でも大丈夫です。ただし、売主が依頼した診断結果の公平性を疑ってしまうという人は、自分で依頼したほうがいいでしょう。費用は、業者によって異なりますが、大体5万円程度から。リフォームする際にどれくらいの規模で行うべきかまで教えてくれるプランもあります。

NPO法人の「日本ホームインスペクターズ協会」のホームページから、試験を突破した公認ホームインスペクターを検索することができますので要チェック。名ばかりの住宅診断士もいるようですので、きちんと信頼できる会社、住宅診断士に依頼することが大切です。

 

大手不動産会社の保証サービスなら無料!

2012年頃から大手不動産会社(三井不動産リアルティ、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、住友不動産販売など)を中心にスタートした保証サービスもあります。購入後に瑕疵が発覚した場合に、仲介会社が改修費用を負担してくれるというサービスです。

仲介会社によってサービス内容が異なりますが、保証は大体1~2年間。対象とする瑕疵は、構造部分やシロアリなどに関するものもあれば、設備に関するものもあります。仲介会社を選ぶときに、ぜひ検討材料にするといいでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険に比べれば、期間が短く上限額が低いですが、無料で利用できるケースが多くて手軽なのが嬉しいですね。

 

「住宅性能表示制度」は中古マンションにもある!

新築マンションが対象だった「住宅性能表示制度」ですが、2002年から中古住宅も対象になりました。

既存住宅の性能評価の場合は、地震への強さや火災が起きたときの安全性など、7分野21項目をチェックします。住宅性能表示のある住宅は、安心を得られるだけでなく、何か問題が起きた際に安価で紛争処理機関(各地の弁護士会)を利用できる、資産価値向上につながる、といったメリットもあります。

ただし、共用部分と専有部分、あわせて評価する必要がありますので、費用が高額です。マンションの規模が大きくなればなるほど費用が上がり、100万円を超えることも。管理組合と売主の許可があれば、買主側から依頼することも可能ですが、買主だけで費用を負担するのは難しい。管理組合と協力して依頼するか、過去に共用部分の性能評価を行っていないかなどを確認するといいでしょう。実際に性能評価を行っている中古マンションの数は少ないですが、行っているなら、かなり信頼できる管理組合だと言えます。

いかがだったでしょうか。保証が十分に得られないことが中古マンションのデメリットでしたが、中古マンション市場の拡大によって、デメリットが改善されてきています。買う側が行動することで保証を受ける方法もたくさんあるので、ぜひ検討してみてください。

 

 

【参考文献】
FRK 一般社団法人 不動産流通経営協会http://www.homenavi.or.jp/frk/first_guide/first_guide_index.html
株式会社日本住宅保証検査機構(JIO)
http://www.jio-kensa.co.jp/insurance/kizon_jutaku/personal09.html
国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000040.html
日本ホームインスペクターズ協会
http://www.jshi.org/
三井不動産リアルティ
http://www.rehouse.co.jp/special/ths/
東急リバブル
http://www.livable.co.jp/baikyaku/anshin/buyer.html
野村不動産アーバンネット
http://www.nomu.com/hosyou/
住友不動産販売
http://www.stepon.co.jp/step_hosho/
※いずれも2015年4月6日アクセス

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