親からの援助で住宅購入の頭金を増やしたい!贈与税との上手な付き合い方

住宅を購入してローンを組むときには、あればあるだけ安心の頭金。利息を減らすためにも、はじめに現金を多く払っておいたほうが有利です。親から援助をしてもらえるなら、そのほうがいいですね。でも、援助してもらうときに気になるのが贈与税のこと。
そこで、贈与税の仕組みから、できるだけ贈与税を減らす方法までご紹介します!

 

1000万円貰うと177万円の贈与税がかかる!?

まず、贈与税の仕組みを見ていきましょう。

通常、贈与税には1年間につき110万円の基礎控除があり、これを超えた分に対して規定の税率をかけて計算します。

この「1年間」は、1月1日~12月31日までです。実は、この時期は非常に重要。
時期によって、次のような違いが出てきます。

【ケース①】
・2014年12月31日に110万円の贈与を受ける
・2015年1月1日に110万円の贈与を受ける
→2014年、2015年とも基礎控除の範囲内なので、贈与税は0円

【ケース②】
・2015年1月1日に110万円の贈与を受ける
・2015年12月31日に110万円の贈与を受ける
→2015年に合計220万円の贈与を受けたので、基礎控除を引いた110万円に対して贈与税がかかる。

ケース①は1日違いでの贈与ですが、それでも年をまたげば贈与税はかからないというわけです。

では、具体的に、税率はどれくらいでしょうか。この場合の贈与税は、累進課税といって、金額が大きくなるほど、税率も上がります。下の表は、20歳以上の子どもが、両親、もしくは祖父母から贈与を受けるケースの税率(※)。金額に応じて、税率と控除額が設定されています。
※平成27年以降の税率。兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合は税率が異なります。

 

110万円を引いた
残りの贈与額
税率 税率を掛けた後に
引く額(控除額)
200万円以下 10% なし
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

 

例えば、さきほどのケース②(1年間で220万円の贈与を受けた場合)の贈与税を計算しましょう。

(220万円(贈与額)-110万円(基礎控除額))×10%=11万円

課税対象になる額は110万円で、200万円以下なので、税率10%。200万円以下だと控除額はありませんので、贈与税は11万円です。

もう少し額が大きいケースも見てみましょう。一度に1000万円の贈与を受けた場合は、どうでしょうか。

(1000万円(贈与額)-110万円(基礎控除額))×30%-90万円(控除額)=177万円

基礎控除を引いた額は890万円。それに1000万円以下の税率(30%)を掛け、最後に控除額の90万円を引く、という流れです。贈与税の額は177万円。

いずれも、思いのほか「贈与税が高い!」と感じたのではないでしょうか。では、仕組みを理解したところで、節税方法をみていきましょう。

 

最大1610万円まで贈与税ナシ!特例を利用しよう

住宅を購入する資金に充てるための贈与であれば、おトクな特例があります!ただし、条件もありますので、よくチェックしましょう。

平成27年の場合は、次の表のように非課税枠が決まっています。

 

一般住宅 省エネ住宅
住宅購入
非課税の特例
1000万円まで 1500万円まで
基礎控除(110万円)
を足した額
1110万円まで 1610万円まで

 

この表での「省エネ住宅」は省エネルギー等級4相当、耐震等級2以上の住宅。「住宅性能証明書」などで証明されている必要があります。不動産会社に確認すれば、すぐにわかりますよ。

基礎控除と併用が可能なので、省エネ住宅なら1610万円まで、一般住宅なら1110万円まで贈与税がかかりません。なので、例えば1000万円の贈与なら、一般住宅でも省エネ住宅でも贈与税は一切かからない、というわけです。

非課税枠を超える2000万円の贈与の場合は、次のようになります。

【一般住宅の場合】
(2000万円(贈与額)-1110万円(非課税の特例+基礎控除))×30%-90万円(控除額)
177万円(贈与税)

【省エネ住宅の場合】
(2000万円(贈与額)-1610万円(非課税の特例+基礎控除))×15%-10万円(控除額)
48万5000円(贈与税)

なお、この特例を利用するには、条件がありますのでご注意を。主な条件は、次の通りです。

・自分で住む住宅であること
・床面積が50㎡以上240㎡以下であること
・中古住宅の場合、一定の耐震基準を満たしていること
・所得金額が2000万円以下であること
※他にも細かな条件がありますので、適用したい場合は要チェック。

つまり、投資用のコンパクトマンションや、耐震基準を満たさない中古住宅はNGということですね。耐震基準は不動産会社によく確認しましょう。

夫婦2人で家を探している場合、床面積は50㎡を超えることが多いでしょうが、贈与税の条件である床面積は「登記簿上の床面積」であることに注意!実は、登記簿上の床面積と、広告の床面積では計算方法が違います。広告の床面積のほうが広い表示なりますので、ぎりぎりの場合は50㎡を割ることも。購入の前に「登記簿上の床面積」が何㎡になるか、しっかり聞いておきましょう。

なお、平成28年以降は消費税が10%以上にアップすれば非課税枠が拡大。アップしなければ縮小します。基本的には年を追うごとに縮小していく予定です。

 

相続税がかからないなら、「相続時精算課税制度」も併用!

贈与税は、すでに説明した毎年110万円の基礎控除(暦年課税)を利用する人が多いのですが、「相続時精算課税制度」も選択することができます。この制度も、住宅購入の非課税の特例との併用OK!

相続時精算課税制度は、贈与額の累計2500万円まで贈与税がかかりません。2500万円を超えた分の税率は、金額に関係なく一律20%。一度選択したら、毎年110万円の基礎控除(暦年課税)は利用できないので要注意です。(※)
※ただし、贈与人一人につき設定できるので、例えば父は相続時精算課税制度、母は暦年課税などとしてもOK

例えば、次のようなケース。

【2015年に相続時精算課税制度を選択した場合】
・2015年 2500万円の贈与を受ける
・2016年 110万円の贈与を受ける

2016年の贈与は基礎控除額の範囲内……にはなりません!
既に相続時精算課税制度を選択しており、非課税枠の2500万円も超えたため、110万円に対し、20%の贈与税(110万円×20%=22万円)がかかるというわけです。

また、この制度では、贈与した分は、相続財産に加算されるという点が重要です!贈与税を払っていた場合は、既に支払った贈与税の額が相続税額から控除されるという仕組みですが、結局「相続税はかかる」のです。

なので、住宅資金用に現金の贈与を受ける場合、この制度は相続税対策にはならないという点にご注意を。むしろ、相続税でのお得な特例が使えなくなるなど、損をするケースもあります。よく確認してください。

相続税については
「ついに増税!親が60歳を過ぎたら考えたい 相続税の仕組みと3つの節税法」
もご覧ください。

では、誰が得するのかというと、「相続税がかからない人」です。
例えば、こんなケースではトクします。

【省エネ住宅で2000万円の贈与を受け、相続時精算課税制度を選択した場合】
2000万円(贈与額)-1500万円(住宅購入 非課税の特例)-500万円(相続時精算課税制度の非課税枠の一部)=0円
※110万円の基礎控除は使えない

住宅購入の特例を利用し、残りの500万円に対して相続時精算課税制度の非課税枠を利用します。2500万円の非課税枠におさまっていますから、贈与税は0円!
相続時精算課税制度の非課税枠は2000万円分残っていますから、今後利用することも可能です。

そして、実際に相続が発生したとしましょう。法定相続人が3人と仮定すると、相続税の基礎控除額は次のようになります。

3000万円+600万円×3人(法定相続人の数)=4800万円

相続財産がこれを下回れば、相続税もかかりません。既に贈与している額が、そのまま500万円だったと仮定した場合。故人が残した財産が4300万円以下なら、贈与税も相続税も一切かからない、というわけです。

なお、相続時精算課税制度にも条件があります。
・贈与する人が60歳以上の親、または祖父母であること
・贈与を受ける人が20歳以上で、贈与する人の推定相続人、もしくは孫であること

※贈与を受ける年の1月1日時点で条件を満たしていなければならない

今年から条件が広がっていますので、利用しやすくなりました!相続税がかかるかどうかが大きなポイントなので、慎重にチェックしながら、検討してみてくださいね。

 

意外とメリットが多い「親からの借金」

贈与税をかけないために、親から「お金を借りる」という手もあります。非課税枠から飛び出てしまう分だけ借りるのもOK。

「どうせ借りるなら銀行でローンを組んだって同じでは」と思うかもしれませんが、住宅ローンを借りるためには、保証料などがかかりますし、場合によっては審査がおりないケースもあります。その安心感とコストの削減は大きいでしょう。また、繰り上げ返済や金利の設定も多少の融通がききますね。

ただし、実際にきちんと「借りている」という状態でないと認められません。借用書を用意し、毎月返済額、返済期間や金利も設定します。

明らかに返せない借入額である、親の寿命を考えて明らかに返済期間が長すぎる、「ある時払いの催促なし」、「出世払い」などの場合は、借入額そのものが贈与として扱われることもあるので注意してください。また、返済もきちんと銀行を通して行い、通帳に記録が残るようにしましょう。

無利子にしてしまった場合、利子分の利益を得たとして、利益相当分を贈与とみなされることも。ただし、その利益相当額が非課税枠の範囲内なら、当然贈与税はかかりません。

なお、親から見ると、受取利息は雑所得。金額が多すぎると所得税がかかります。その点も考慮して借入額を決めたいですね。

 

迷ったときは、税務署や専門家に相談を

いかがでしたか?最後に、今回ご紹介した内容をカンタンにまとめたのがこちらです。

非課税枠 併用可能か
基礎控除(暦年課税) 年間110万円まで ○住宅購入 非課税の特例
×相続時精算課税制度
○親から借りる
住宅購入 非課税の特例
(住宅取得等資金の贈与税の特例)
省エネ住宅/1500万円まで
一般住宅/1000万円まで
○基礎控除
○相続時精算課税制度
※ただしどちらかを選択
○親から借りる
相続時精算課税制度 累計2500万円まで ×基礎控除
○住宅購入 非課税の特例
○親から借りる
親から借りる 子の収入に考慮し、返せる額まで ○基礎控除
○相続時精算課税制度
※ただしどちらかを選択
○住宅購入 非課税の特例

 

なお、できるだけ贈与税を減らそうと思うのは悪いことではありませんので、迷ったときは積極的に税務署や専門家に相談しましょう。これらの制度を上手に活用しながら、ぜひ最もトクする方法を選んでくださいね。

 

 

【参考】
国税庁 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo.htm (2015年4月アクセス)

ヒトカラメディア
ヒトカラメディア
株式会社ヒトカラメディアは『「都市」と「地方」の「働く」と「暮らす」をもっとオモシロくする』をミッションに、ベンチャー企業を対象としたオフィス移転、内装プランニング、働き方のコンサルティングを行う会社です。軽井沢と徳島県美波町で、サテライトオフィスを展開しています。