中古マンション購入とリフォーム 知っておきたい諸費用 大公開!

中古マンションの場合、物件価格の5~8%の諸費用がかかると言われています。多めに見積もって、「1割程度」と言われることも。あなどれない数字ですよね。「諸費用ローン」というものも存在しますが、基本的に諸費用は現金で支払うもの。また、中古マンションの場合に忘れてはいけないのが、リフォームをする際にも諸費用がかかるということです。

一度に支払うのではなく、さまざまなタイミングで少しずつ支払うのが諸費用。「まだかかるの!?」と、そのときになって焦らないために、いつ何を支払うか知っておきましょう。

まずは、中古マンションの物件購入とリフォームにかかる諸費用を一覧化しましたので、ご覧ください。

 

中古マンション 物件購入・リフォームにかかる諸費用一覧

タイミング 諸費用項目/内容
売買契約 印紙税(売買契約) 契約書の数だけ、貼る印紙の代金が必要。ここでは、売買契約の印紙税がかかる。契約金額によって印紙税は異なるが、例えば、1000万円超5000万円以下の契約金額なら、1万円(軽減措置後の金額)。
詳細はこちら↓「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」(https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7108.htm
印紙税(リフォーム工事請負契約) リフォーム工事請負契約にかかる印紙税。こちらも軽減措置あり。算出方法は異なるが、上記と同じリンクから契約金額別の印紙税を確認可能。500万円超1000万円以下の契約金額なら5000円。
仲介手数料(前半) 仲介会社に支払う仲介手数料は、物件価格の3%+6万円に消費税をプラスした額が上限。仮に物件価格が2000万円なら、71万円が上限となる(消費税8%の場合)。売買契約時と残金決済時の2回に分けることが多い。ただし、残金決済時に全額支払うケースも。
ローン契約 印紙税(物件価格のローン契約) 金融消費貸借契約にかかる印紙税。リフォームローンを別に組む場合は、住宅ローンとリフォームローンそれぞれにかかる。こちらも契約金額によって額が異なるが、軽減措置はなし。例えば、1000万円超5000万円以下なら2万円。500万円超1000万円以下なら1万円となる。
契約金額別の印紙税はこちら↓
国税庁「印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」の第1号文書(https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7140.htm
印紙税(リフォームローン契約)
残金決済・引き渡し/リフォーム工事開始 事務手数料・融資手数料 民間ローンの場合は「事務手数料」、フラット35の場合には「融資手数料」と呼ばれる。金融機関や保証会社に支払う手数料のこと。都市銀行の場合、3万円+消費税(消費税8%の場合、3万2400円)程度であることが多い。
保証料 住宅ローンの場合、保証人は立てずに保証会社に保証をしてもらうのが一般的。「保証料」は、保証会社に保証してもらうための費用。保証料の額は借り入れ条件、金融機関によって異なる。なお、フラット35の場合は金融機関が負担するため、保証料がかからない。
団体信用生命保険加入特約料 ローン返済中にローン契約者が死亡・高度障害になった場合、生命保険会社がローン残高を支払う制度の特約料。保証料とは逆で、こちらは民間ローンの場合はかからない。フラット35の場合は、団体信用生命保険への加入が任意で、加入する場合は特約料が必要になる。金額については、こちらからシミュレーション可能↓
住宅金融支援機構「機構団信特約料シミュレーション」
http://www.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.php
借入額2000万円、35年返済、元利均等返済、金利1.8%で試算した場合、1年目:7万1600円、合計額は約141万円だった。
火災保険料
地震保険料
住宅ローンを借りる際には基本的に火災保険への加入が必要(返済途中で火災に遭い、自宅を失ったのにローンが残った、ということがないようにするため)。なお、地震保険は任意加入で、加入する際には火災保険とセット。
登録免許税(抵当権設定登記) 住宅ローンを借りる際には、抵当権(不動産の担保)の設定が必要だが、その登記をするにあたってかかる税金。現在は軽減措置があり、税金額は債権額×0.1%で計算される。
登録免許税(不動産登記) 中古マンションの場合、現在の売主から買主に所有権を移すため、「所有権移転登記」が必要。この登記にあたっても登録免許税がかかる。こちらも軽減措置があり、床面積50㎡以上、築25年以内などの条件を満たせばそれぞれ次のように計算される。
土地:固定資産税評価額×1.5%
家屋:固定資産税評価額×0.3%
司法書士等の代行 登記は代理人(司法書士など)に依頼するのが一般的で、その報酬額が必要。下記は、小菊豊久氏の『‘13▶’14決定版 住まい 買うとき 売るとき』より引用した目安額。
抵当権設定登記:債権額1000万円超5000万円以下なら2万5300円~2万9700円
不動産登記:課税標準額500万円超1000万円以下なら2万1000円~2万4800円
この他に、交通費などの実費が5000円~1万円程度必要になる。
仲介手数料(後半) 売買契約時に残っていた仲介手数料の半額を支払う。(仲介手数料が71万円なら、半額の35万5000円)
リフォーム工事完了 ローン手続き費用 こちらも、住宅ローンとは別にリフォームローン(無担保)を組む場合は、事務手数料などがかかる。
入居後 不動産取得税 土地や家屋を購入すると課税される地方税。土地・住宅ともに軽減措置があるが、住宅は築年数により異なる。
築年数別の軽減等、詳細はこちら↓
(「東京都主税局」http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#hu_1
固定資産税・都市計画税 登録免許税や不動産取得税とは異なり、購入後毎年かかる地方税。課税標準額に対して1.4%かかるのが通常だが、市町村によって異なる。

いろいろな種類の諸費用がかかることがお分かりいただけたかと思います。では次に、特に知っておきたいポイントをご紹介します。

 

仲介手数料=上限額のことが多いが、安い仲介会社を探すのもアリ

中古マンションの場合、個人間の売買が多いので、仲介会社を間にはさむのが通常です。専門的なことはすべて仲介会社が請け負っておこないますから、当然まとまった額の「仲介手数料」がかかるもの。

仲介手数料は、宅地建物取引業法により「(物件価格×3%+6万円)×消費税」までが上限とされています。大体の場合、この上限額で設定されているでしょう。ただ、なかには仲介手数料を安く設定している会社もあります。諸費用をおさえたければ、仲介手数料が安い会社を探すのも手です。なかには「手数料無料」としているケースまでありますが、場合によっては物件の選択肢が狭まるケースもあるようです。その点だけ注意して選ぶといいでしょう。

 

住宅ローンとは別にリフォームローンを組むと、諸費用が二重にかかる

間取り変更まで大規模に改装を行うような「リノベーション」が流行し、リフォーム費用が高額になるケースも増えています。現金で用意するのが大変な場合は、リフォームローンを利用する方法も。ただ、リフォームローンは無担保なために金利が高め。また、事務手数料などの諸費用が二重にかかるといったデメリットもあります。

最近は、リフォーム費用もあわせて借りられる住宅ローンの商品も登場しています。こういった商品を利用するためには、物件購入時にリフォーム工事費用の見積もりが必要になります。購入前にリフォーム会社を決めておくなど、しっかりとダンドリを組まなくてはいけません。しかし、早目に決めておけば、要望通りのリフォームができる物件を選べるなど、他にもメリットがあります。早めに動いておく価値は十分あるでしょう。

 

築年数による税金の違いや、購入後もずっとかかる税金に注意

たくさん種類がある税金ですが、特に、住宅部分の不動産取得税が、築年数によって大きく変わることに注意が必要です。不動産取得税の軽減措置は、以下のようになっています。

<住宅部分の軽減措置(抜粋)>
1997年4月以降 控除額1200万円
1989年4月~1997年3月 控除額1000万円
1985年4月~1989年3月 控除額450万円

現在税率は3%なので、
「(固定資産税評価額-控除額)×3%」

が不動産取得税額です。仮に築年数が10年の物件と30年の物件(※2015年5月時点)があり、ともに住宅の固定資産税評価額が1000万円だった場合、

築10年:0円
築30年:16万円

という差が出ます。

なお、登録免許税や不動産取得税は購入した際に1度きりですが、固定資産税・都市計画税は、所有している限り毎年かかります。このことを考慮しないと、思いがけず税金で家計が逼迫される恐れがありますので、ご注意を。

 

諸費用を知っておけば、安心した住宅購入ができる!

諸費用は、タイミングがさまざまで、支払先も複数あります。総額がいくらになるのかわからないまま支払っている人も多いものです。でも、そのときになって焦るのでは大変。また、入居後の余剰資金が足りなくなってしまっては、ゆとりのある生活もできなくなってしまいます。

諸費用のタイミングや大体の目安を知っておけば、安心してマンションを購入することができます。入居後の楽しい生活のためにも、しっかり諸費用を把握しておきましょう。

 

 

 

【参考】

小菊豊久『‘13▶’14決定版 住まい 買うとき 売るとき』(2013、メディアファクトリー)

山本久美子『買い上手こそ!中古マンション購入&リフォーム』(2009、小学館)

「住宅ローンのほんとのところ」http://www.sbim.jp/honto/column/002-00008.html

(2015年5月13日アクセス)

不動産ジャパン「住まいを買うときにかかる税金」

http://www.fudousan.or.jp/tools/tax/buy01.html)(2015年5月13日アクセス)

O-uccino「中古購入+リフォーム」のローンの組み方

http://www.o-uccino.jp/chuko/sp/column_yamamoto5/)(2015年5月13日アクセス)

ヒトカラメディア
ヒトカラメディア
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