20代のうちに知っておきたい基礎知識!住宅ローンのQ&A

賃貸に住んでいて、「家賃を払うのがもったいない」と思ったことはありませんか? 家賃を払い続けても資産になりませんので、自分の財産になる家があったらいいですよね。

「まだ若いし……」と思うかもしれませんが、20代で1LDKなどの単身者用マンションを購入しておけば、結婚後に賃貸に出して家賃収入を得ることも可能。人生の3大支出は、「住宅資金」「教育資金」「老後資金」だと言われていますが、住宅の支出について目処が立っていれば、今後の人生設計もしやすくなるでしょう。

とはいえ、住宅は高い買い物。結婚後に賃貸に回すことを考えれば、資産価値をよくチェックしなければいけませんし、収入に見合った安全な住宅ローンを組まなくてはいけません。

資産価値については、こちらの記事をぜひチェックしてください。
「独身で買うなら不動産投資と同じ視点で!?おひとりさまのマンション購入入門」

住宅ローンについては、この記事で基礎から学んでいきましょう。「住宅ローンの仕組みすら、よくわかっていない」という人も実は多いもの。まずは、今さら聞けない住宅ローンについての疑問を、Q&A方式で解消していきます。

 

Q. 「元金」と「利息」って何?

A. 元金は借り入れた額。利息は借りるために支払う対価のこと。

元金とは、住宅ローンの借入額のこと。この金額を返し終われば、返済が終了です。
利息とは、金融機関にお金を借りていることに対しての対価。元金に金利をかけて計算するので、元金が減るほど、利息も減っていきます。当然金利も低いほうが、利息が少なくなります。

例えば、2000万円(元金)を金利1%、30年で返済するとしましょう。

利息は、その時点での元金に、1か月あたりの金利(金利に1/12をかけたもの)をかけて計算します。多くの場合は毎月の返済額が一定で、そのなかで返済が進むにつれて利息がだんだん減り、元金の割合が増えていきます(元利均等返済と言います)。

この場合、毎月返済額は約6万4327円と一定です。
0ヶ月目は全く元金が減っていないので、返済額のうち、4万7661円が元金。元金2000万円に1%の1/12をかけた1万6626円が利息です。

10年後には、元金が1398万7562円までに減っています。その月の元金は5万2672円に増え、利息は1万1656円です。

借りた額(元金)は2000万円ですが、利息は30年間で合計315万7867円です。つまり、合計で2315万7867円支払う計算になります。

 

Q. 変動金利って「危険」なの?

A. 金利が上昇し続けたら返済は大変になるが、リスクを分散する方法はある

「変動金利は危険」というのを聞いたことがあるかもしれません。これは本当でしょうか?

変動金利は、ずっと金利が固定されるプラン(固定金利)に比べて金利が低くなります。利息を減らすためには、できるだけ低金利なものを選びたくなりますね。でも、その名の通り「変動する」ためリスクがともなうのも事実。まずは簡単に仕組みからみていきましょう。

変動金利は、固定金利と違って半年ごとに金利が見直され、上がることも下がることもあります。金融機関が企業に融資を行うときの基準、「短期プライムレート」をもとに変更されます。大体、日本銀行の政策金利の変更があったときに変更されるものです

では急激に金利が上がったら返済額も「どーん」と上がるのか、というとそうではありません。返済額は5年間一定なので、半年ごとに変わってしまうわけではありません。

5年間の間に金利が上昇した場合は、その期間に支払えていない「未払い利息」が発生し、次の返済に上乗せされます。でも、次の返済額の上限が、これまでの返済額の「1.25倍まで」と決まっています。「どれくらい上がるかわからない」という不安はありませんのでご安心を。

ただ、ハイパーインフレなどが起きてどんどん金利が上がっていった場合には、当然「振り返ってみれば固定金利より損だった」ということもありえますし、返済が大変になることもあります。

対策としては、できるだけ頭金を入れて借入額を少なくする、返済期間を短くする、固定金利とミックスして借りるなどして、リスクを分散しましょう。仕組みを理解して上手に付き合えば、変動金利も怖いものではありません。

 

Q. 金利の「引き下げ」ってどういうこと?

A. 基準となる金利(店頭金利)から、一定分金利が低くなること

金融機関によく掲示されてある住宅ローンの広告。「店頭表示金利より-○%」などと書いてあることがあります。あれはどういうことでしょうか。

返済するときに実際に適用する金利は「適用金利」といいますが、元々金融機関が設定している金利とは違うことがあります。

通常、金融機関が借り入れの基準にしている金利は、「店頭金利」。ここから、一定の条件を満たせば金利が「引き下げ」されます。その結果、「適用金利」になるということです。

この金利の引き下げには、2タイプあります。最初の一定期間(例えば5年)とその後の引き下げ幅が違うタイプと、全期間ずっと引き下げ幅が一定のタイプ。当初とその後で引き下げ幅が違う場合は、最初の引き下げ幅が大きく、その後は引き下げ幅が小さくなることが多いです。

どちらがおトクになるかは一概には言えませんが、一般的には返済期間が短ければ当初の引き下げ幅が大きいタイプ。返済期間が長ければ全期間引き下げ幅が同じタイプのほうがおトクになると言われています。

 

Q. いくらまで住宅ローンを借りられるの?

A. 返済負担率の上限まで。ただしその額=「返せる額」ではないので要注意!

住宅ローンをいくらまで借りられるかは、各金融機関の基準によって違いますが、例えばフラット35では次のような基準を出しています。

毎月返済額の4倍以上の月収があること。
返済負担率(すべての借入の合計額が年収に占める割合)が一定基準以下であること。
300万円未満:25%
300万円以上400万円未満:30%
400万円以上700万円未満:35%
700万円以上:40%

ただし、これは「借りられる」額。「返せる額」とは違います。金融機関が貸してくれても、実際には返済するのが大変なケースはたくさんあります。借りられる額ぎりぎりまで借りるというのはやめたほうがいいでしょう。

実際は、毎月返済額が自分にとって負担にならないように設定しましょう。
(詳細は「頭金なしは危険?住宅ローンの借入額はどれくらい?「逆算」して決める本当の購入予算」をご覧ください)
くれぐれも無理のない返済計画を立ててください。

 

Q. 転職したてじゃ住宅ローンを借りられない?審査の基準は?

A. フラット35なら収入証明があればOK。

転職したばかりでも、「フラット35」という住宅ローンであれば、収入証明があれば借りることができます。しかし、民間の金融機関の住宅ローンについては、各自判断が違います。雇用契約書や転職後の給与明細などがあればOKというケースもありますが、条件は金融機関によって異なるので、よく確認しましょう。

そのほか、派遣社員や契約社員、自営業の場合は、正社員に比べて収入が不安定と判断され、審査が厳しくなる傾向にあります。自営業者の場合、直近2~3年分の確定申告書類を提出しなければいけないという条件も。こういったケースでは、自己資金を多めに用意するなどの対策が必要です。

 

Q. 住宅ローンを借りるには、連帯保証人が必要?

A. 基本的には不要。保証会社を利用する

連帯保証人は、借金した本人と同等の責任を負わなければいけない立場。責任が重いため、頼むほうも頼まれるほうも嫌ですね。

でも、住宅ローンの場合は、基本的には連帯保証人は必要ありません。自営業者、共有名義、審査によって金融機関からもとめられた、などの場合は、家族や配偶者が連帯保証人になるケースがありますが、単身で会社員の場合はあまりないと思っていていいでしょう。

その代わり、保証会社に保証料を支払い(最近は無料のケースもある)、実質的に連帯保証人の代わりにするのが一般的です。

 

Q. 返せなくなったらどうなっちゃうの?

A. 最終的には任意売却や競売。でも、そうならないように相談を

一度返済ができなかったくらいなら、すぐに払えば問題ありません。でも、本当に「返せない」という状態になったら問題です。まずは金融機関の窓口に行きましょう。フラット35なら、返済期間を延長してもらう、一定期間返済額を下げてもらうなど、条件変更ができます(※)。民間ローンでも、条件変更可能なケースがあるので、ご相談を。
※最終的な合計返済額は上がります。

それでも問題が解消せずに払えなければ、住宅ローンの保証会社が銀行に残債を一括返済。今度は借り入れた金融機関ではなく保証会社に返済をすることになります。保証会社のほうが取り立ては厳しく、払えなければすぐに物件を売ることになります。

大体、任意整理か競売にかけられることになります。任意整理は「自分の意志で売る」こと。任意整理が何らかの理由で認められなければ、「裁判所が売る」ことになります。それが競売です。どちらの場合も、売っても全額返済できずに賃貸に住みながら住宅ローンを返し続けることになる場合がほとんど。最悪のパターンですね。

このような状態になっては大変なので、そもそも「返済に困る」ことがないように借りましょう。収入が安定しないのに家を買ってしまう、返済に無理がある額で借りてしまう、ということがないようにしてください。資産価値を考慮して購入しておくこともとても大事です。

いかがでしたか? 住宅ローンに関して、より詳細を知りたくなったら、こちら
「知って得する!住宅ローンの基礎知識利息を最大限節約する4つの方法」
もご覧ください。

結婚後の将来まで見据え、安心なプランを立てるために、早いうちに住宅ローンを学んでおきましょう。今のうちにしっかり理解しておけば、「これだ!」と思う素敵な物件に出会ったときにも、焦らずに判断することができますよ。

 

 

 

【参考】
「住宅ローンのほんとのところ」http://www.sbim.jp/honto/column/002-00002.html
(2015年4月27日アクセス)
「PRESIDENT Online」 http://president.jp/articles/-/12806?page=2
(2015年4月27日アクセス)
「フラット35」http://www.flat35.com/loan/atoz/index.html
(2015年4月27日アクセス)
「キニーエ」http://kinie.nifty.com/blog/2014/01/post-e9d0.html
(2015年4月27日アクセス)

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