オフィス移転費用を削減できる「フリーレント」の注意点

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今みなさんが働いているオフィスが賃貸の場合、毎月賃料がかかっていますよね?この賃料、高ければ高いほど企業にとって負担になることは明確なのですが、オフィス移転時の初期費用も、毎月の賃料と同じくらい大きな金額がかかわってきます。
条件にあったオフィスを申し込み、ビルオーナー側の審査を通過すると、賃貸借契約を交わします。この契約時に支払う諸費用が初期費用になります。
どのくらいの費用になるのかは、詳しくはこちらをご確認ください。

ここでは、そんな初期費用を削減することもできるフリーレントについて紹介します。

できるなら活用したいフリーレント

フリーレントとは、一定期間の賃料を無料にする制度のことで、オフィス契約の際に取り交わします。「フリーレント1ヶ月」のように表現し、期間は1ヶ月から長くて6ヶ月ほど。なぜ無料で貸してくれる期間をもらえるのか?それは、貸主側が賃料単価を下げずに空室の期間をなるべく短くするための工夫だからです。すでに入っているテナントの賃料との兼ね合いがあるのでこの方法はほとんど使われません。

フリーレントのメリット

合計賃料が下がる

賃料50万円、フリーレント3ヶ月、契約期間2年の場合、
通常:50万円×24ヶ月=1200万円
2年間で1200万円の賃料がかかる計算ですが、
フリーレント3ヶ月:50万円×21ヶ月=1050万円
実質3ヶ月分は無料なので、月々の賃料が約44万円換算になるという計算に。

移転時の初期費用が下がる

上記に記載した賃貸借契約の中には、「翌月分賃料の前払い」が含まれます。これは、賃料1ヶ月分と共益費を最初に払わなければなりませんので、この1ヶ月分の賃料がなくなるということです。もちろん、フリーレント3ヶ月ならばその後の2ヶ月分も無料に。(あくまでも共益費は支払います)

ここまで聞くとメリットばかりに思えますが条件もあるので、以下の注意点も事前に確認しておきましょう。

フリーレントの落とし穴

1.違約金が発生するかもしれません!

フリーレントの条件として「入居期間」が定められており、期間内に解約をすると違約金を支払うことになります。「フリーレント3ヶ月分」「2年間」のような契約パターンと、もしくは「フリーレント3ヶ月」「2年3ヶ月間」といった契約パターンがあります。

2.賃料は無料だけど毎月の支払いは発生します。

賃料は無料でも、共益費は支払わなければならないケースが多いです。共益費とは廊下や階段、エレベーターなど共同で使う場所の管理費のことです。立地にもよりますが、一坪あたり大体3000円〜4000円ほどかかります。「無料」と聞くと美味しい話ですが、共益費の支払いが発生することを覚えておきましょう。

「レントホリデー」という制度

あまり多くはないですが、オフィス限定の制度として「レントホリデー」という制度があります。
・フリーレント6ヶ月→契約開始から6ヶ月間の賃料が無料に
・レントホリデー6ヶ月→2 年契約の場合、1年目の最初の3ヶ月間と2年目の最初の3ヶ月間が無料に
レントホリデーは、無料期間を分割させた制度になります。

オフィス移転にかかる費用を削減するにはぜひ活用したいフリーレントですが、冒頭で紹介したように空室率を下げる為の方法なので、どの物件もこの制度を導入していわけではありません。リーマンショックの時にはオフィスの空室率が上がり、それを回避するためにビルオーナはフリーレントを積極的に活用していました。しかしその頃に比べて現在の空室率は下がってきており、フリーレントの数も減っている状況です。人気の少ない地域では、まだ活用されている場合もあるようなので、仲介業者に相談してみることをおすすめします。

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