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オフィス移転は、「新オフィスの賃貸借契約」「新オフィスの内装工事」「旧オフィスの原状回復工事」この3回のタイミングで支払いが発生します。(契約により異なる場合があります)今回はこの中から「賃貸借契約」にフォーカスし、「契約」のタイミングで必要になる費用について紹介します。

その前に、契約に至るまでの流れをおさらいしておきましょう。気に入ったオフィスを契約するには、オーナーへ「申し込み」→「審査」を通過しなければなりません。審査が無事通過すると「賃貸借契約」を結ぶことができます。
契約の流れの詳細は、契約の流れとチェックしておくべき事項をご確認ください

 

オフィス契約時に発生する費用項目は、全部で6つ

1.敷金(保証金)

家賃滞納や、オフィス退去の際の修理費用に充てられるのが敷金。関西方面では保証金と呼ぶようです。かかる費用はビルや広さにより異なるのですが、10名ほどのオフィスで敷金3ヶ月程度、100名ほどのオフィスになると12ヶ月と、かなり差が出てきます。例えば、坪単価1.5万円の80坪のオフィスを借りると家賃は120万円です。敷金12ヶ月なら1440万円の支払いになる計算です。

2.礼金

ビルの規模にもよりますが、多くの場合、礼金を支払うことはほとんどありません。ただし、マンションタイプや面積が小さな物件の場合には支払いが必要になることがあり、金額は賃料の1ヶ月〜2ヶ月分が主流です。また、マンションタイプの場合、敷金が低めに設定されている分、礼金を取られることもあるので注意が必要です。

3.前払い賃料+共益費

賃料の1ヶ月分を先に支払います。共益費とは廊下や階段、エレベーターなど共同で使う場所の管理費のことです。共益費用が記載されていない場合は賃料に含まれている場合がありますが、事前に確認しておきましょう。

4.借家人賠償保険料(火災保険)

火災、破裂・爆発、漏水事故の保険料です。ビルにより、オーナー負担と事業主負担の2通りあります。費用は家庭の火災保険とあまり変わらず、保障内容にもよりますが数千円〜2万円ほどが主流です。

5.保証委託料

保証人の代わりに保証会社を使用する場合には、保証委託料金が発生します。保証会社やプランによって異なりますが、初回費用に賃料の50%〜100%、毎年の更新料に賃料の10%〜100%の費用が発生します。保証内容(家賃・共益費などの固定費、光熱費など)と保証対象(契約開始から原状回復工事完了まで)について、事前に確認しておきましょう。
初回費用が安い場合には、更新料が高くなることもあるので注意が必要です。

6.仲介手数料

物件を紹介してくれる不動産仲介業者へ支払う費用です。宅建業法により賃貸仲介のときは賃料の1ヶ月分+消費税が上限と定められています。

 

契約時にかかる金額をざっくり計算してみる

《オフィス例:1.5万円/坪、80坪のオフィス、家賃120万円の場合》

※礼金は抜いて計算しています

敷金/12ヶ月分
120万円×12ヶ月=1440万円

前払い家賃+共益費/賃料1ヶ月分+共益費3000円〜4000円/坪ほど
共益費:3500円×80坪=28万円
120万円+28万円=148万円

借家人賠償保険料(火災保険)/事業主負担として、数千円〜2万円ほど
2万円

保証委託料/50%〜100%
120万円(100%とする)

仲介手数料/賃料の1ヶ月分
120万円

合計 1830万円

高く見積もっていますが、こういった計算になりますね。契約金だけで1800万円以上の費用がかかり、更に内装構築費用+原状回復費用が発生することになります。保証人を立てたり、保証金半額サービスを利用することで初期費用を浮かせる工夫もあるので、その場合にはオフィス移転費用を抑える5つの方法をご確認ください。

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